我们做律师或法律顾问的，经常会被问到关于不动产出租的事。首先大家不妨知道，所有有关房地租赁事宜的权利及义务，全由八二四五/一九九八民法规定，内容可从巴西参院网站（www.senado.gov.br）下载。现在我们只是透过这个专栏，评述房东（LOCADOR）、房客（LOCATARIO）可享的权利，以及应尽的义务。
    为了保证履行租约列明的条件，可以有三种方式：用动产及不动产担保（CAUCAO EM BEM IMOVEL E MOVEL）；一般担保（FIANCA）、租赁保险（SEGURO DE FIANCA LOCATICIA）。由於拖欠租金的情况时有所闻，我们一般建议来找我们的屋主要求FIANCA的方式，担保人（FIADOR）可以是个人或银行，此外我们还会对准房客及准担保人进行详细调查，把日后赖皮的风险度至最低。要知道市上有所谓的职业保人，如果作保的是这样的人，比较会有麻烦。 
    另一个疑问是：保人必须拿出一栋或两栋房子来担保？依照最高法院的解释，一栋房子就够了，因为一旦要追究责任，保人即使以“房子是家族所有”为理由，法院还是会拍卖房子的。
    担保的问题解决后，我们现在分清房东的责任。首先，房子必须拥有完工、证明建筑没有问题的HABITE-SE证书。没有这种证明，房子的居住及营运即算违规，如果被当局查封，房客可向屋主追讨精神及财物上的损失。
    另外一点是关于房地税（IPTU）及大楼管理费（CONDOMINIO），谁来承担呢？管理费分为经常开支（DESPESA ORDINARIA）及特别开支（EXTRAORDINARIA）。经常性开支包括大楼房聘门房、清洁工所付的薪水、水费支出等项目，很明显的，必须由使用者（房客）来负担。至于大楼维修，由于触及建筑物结构本身，开支由房东负担。IPTU涉及产权，也归房东缴纳，但若在契约商定好，也可交给房客付（一般情况是这样）。
    我们建筑房屋主每月向房客索取管理费、水电瓦斯费、DARF IRPF税金的缴付收据，因为要是房客拖欠，最后责任会落到房东头上。DARF IRPF一般得保存五年才可弃之如敝屣。 至于租约的续延，必须是在三种情况下，房客才拥有自动的优先权，五年期限的租约/房子同一用途（营业）超过三年；承租的第四年开始，一百八十天内透过法院向屋主表达续租的意愿（逾时无效）。
    房客只要在第一个月租金慢缴一天，就属于赖帐者（INADIMPLENTE），房东若是追讨无着落，可以向法院声请债务执行，或是提出强制赶人（ACAO DE DESPEJO）的告诉。 在巴西，讨债不是件易事，所以透过专业人士来管理资产，乃是一种必须。（廖国宾律师）